俗人回档

叫跟“我家玉婷很熟”？别这半大老头怀疑自己别有居心接近卢玉婷，那可就麻烦了，所以他赶紧说“身边的朋友”，提醒卢广效，那次去的还有齐三书、黄胖子等等一堆圈子里常玩的朋友，是一次集体行动。

    卢广效听了摆摆手：“别紧张，我这个当父亲的很开明，基本不干涉玉婷的事。”

    边学道微笑着听，不说话，坚决不上当。不干涉？不干涉把卢玉婷弄到四山？

    茶上来了，秘书又退了出去。

    卢广效说：“尝尝，我其实不懂茶，喝了这么多年也没点长进，就是糊涂着喝，附庸风雅。”

    边学道说：“我也不懂，偶尔喝点图个健康。”

    ……

    看边学道放下茶杯，卢广效问：“你了解付家洼的情况吗？”

    边学道说：“有耳闻。”

    卢广效问：“那为什么还选择付家洼？”

    边学道说：“长远考虑，只要城市空间继续拓展，那里早晚是个好地段。”

    卢广效点点头，隔了一会说：“玉婷说你少年老成，你又是搞房地产的，我就问一问，你对棚户区改造怎么看？”

    边学道拧了一下屁股，刚想假意推辞一番，就见卢广效笑眯眯地说：“直接说，别来虚的。”

    边学道明白了，自己这点道行，在卢广效眼里根本不够看。

    他忽然想到了许必成。卢广效有火眼金睛，身为京官的许必成会差到哪里去？是不是自己的一些小动作早就在许必成眼里了，只不过人家没说出来？

    不管怎么说，在松江当三年多市委书记的卢广效很重要，所以边学道决定倾囊相谈。

    边学道说：“棚户区主要分布在老城区，现在市区内的土地越来越少，政府也提出建设节约型社会，要增加土地的利用率，这些棚户区都是不可多得的地块，区位优势非常明显，开发商对这些地块心动是一定的，有些人甚至垂涎已久。”

    “可是政府要推进棚户区改造，肯定不是一呼百应。大体上，开发商会分为三类，有的开发商积极介入，有的开发商积极谈判，有的开发商隔岸观望。”

    “开发商观望的原因很简单，与一般的地块开发相比，棚户区改造非常麻烦。因为年头久，利益纠纷多，虽然有政府部门的支持，改造过程依然会非常曲折，而且有些问题不是一朝一夕可以解决的。”

    见卢广效听得很仔细，边学道继续说：“我也是搞房产开发的，最近找人做了一个前期预算，结果表明，棚户区地块的开发成本非常高，从利润上来讲，比开发其他地块低很多。开发商在实施棚户区开发的时候，拆迁、规划以及安置等方面的成本比普通的地块要高，挤占了很多利润空间，这是任何一个开发商都必须考虑的问题。”

    卢广效终于说话了：“棚户区不少都是老城区，商业开发潜力很大。”

    边学道笑着说：“商业潜力都被拆迁难度冲抵了。”

    他说：“开发商不愿意开发棚户区，关键怕拆迁。棚户区人口密度太大了，一户挨着一户，这些居民的拆迁安置太棘手。在行业内部，普遍认为开发棚户区，拆迁和安置要占据一半以上的精力，大部分居民非常配合，但有的钉子户经常狮子大开口。”

    “开发地块，时间耽误不起。每个地块的开发，都有一定的时间计划，如果因为拆迁和安置出了问题，耽误了工期，不能按时交房，对开发商来说，失信于业主，损失可就大了。例如某个地块的开发大约需要几个亿的资金，开发之前，开发商的资金和贷款要陆续到位，但如果因为拆迁而耽误，每耽误一天开发商就要损失几十万元。”

    卢广效拿起茶杯喝了一口：“行了，诉苦就到这吧，说说你的想法。”

    边学道看着卢广效，一字一句地说：“建新城，先安置，后拆迁。”

    卢广效听了，眉头不自觉地抬了一下。

    第425章 好雨知时节

    来时好好的天气，忽然下起了雨。

    今年春天松江雨水偏少，从农村走出来，向来关注农业的卢广效连忙起身，走到窗前向外面看。雨滴打在玻璃上，留下蜿蜿蜒蜒的水痕，卢广效眯着眼睛说：“好雨知时节，总算下了。”

    似在看雨，又似在听雨，屋里静了下来，只有外面哗哗的雨声。

    足足两三分钟，卢广效坐回沙发上，看着边学道问：“先安置，后拆迁，上百亿的资金，钱从哪里来？市财政根本撑不起来这么大的盘子。”

    边学道今天不打算藏私。

    就在刚刚，卢广效听雨的动作，让边学道看到了一个上位者的胸怀。卢广效关心下雨，想的肯定是今年粮食的收成，他是真的在忧心，才会有刚才下意识的举动。

    按说现在的官，忧心gdp和治下经济增速是普遍的，忧心粮食收成是少见的，因为粮食收成根本不是问题。好些年了，无论天灾人祸，粮食有不丰收的吗？产量有同比不增长的吗？经济增速有迹可循，粮食产量……上头还能派人来重新走一遍秤？

    前世见识了卢广效重视农业基础设施建设，今世又目睹了卢广效“喜雨”之情，边学道决定把自己知道的得与失都说出去，让卢广效走出他自己的盲区。

    “钱是个问题。”边学道肯定地说。

    “但是，不是没有办法……”

    “说来听听。”卢广效靠在沙发上，进入了倾听状态。

    边学道自己起身到饮水机前又接了一杯水，喝了一大口，走回来说：“一是政府兜底进行融资；二是加快优质地块开发出售……”

    卢广效说：“别有顾虑，想到了就说，你姑且说之，我姑且听之。”

    边学道举起右拳，伸出一根手指，说：“一是变开发商主导为政府主导，政府统一规划，统一组织实施征迁，统一组织建设易地安置项目。同时，各区也组建棚改项目建设实体，承担回迁安置房建设主体责任，保证建设进度和房屋质量。”

    “二是依靠政府融资平台，以土地出让收益作为担保，通过融资平台获得贷款，征收拆迁棚户区，通过大规模的棚户区改造，用相对偏远的保障房赎买中心城区土地，并纳入土地储备，最后以土地出让或商品房开发形式回笼资金用于还贷，回补保障房及城市建设成本。”

    卢广效说：“说细点。”

    边学道说：“通过中心城区大规模的棚户区改造，将优质地块以市政储备用地、绿地、广场等名目纳入政府土地储备，把老城区的居民大量迁到城市新区。这样做，一方面，政府能获得中心城区优质商业地块的高收益；一方面，棚户区迫切想上楼的居民能改善居住条件。”

    卢广效说：“继续。”

    边学道说：“第三，把棚户区的人迁过去，可以拓展城市空间，解决新区人气不足的问题。新区的基础配套、人气起来之后，周边土地自然会升值，这等于又打造出几处黄金地块。”

    好一会儿，卢广效开口：“这么大的项目，贷了那么多款，以后的市领导只能忙着还贷了，这是得罪人的事。”

    边学道说：“先建后拆是降低动迁难度，加快棚改工程进度的最有效手段。怎么说呢，只要不好大喜功，平衡好建和拆的资金链，我个人觉得问题不是特别大。”

    “好大喜功……”卢广效重复着边学道的话，说：“你的胆子比同龄人要大许多！”

    咬咬牙，边学道忍了几次还是决定把逆耳忠言说出来：“胆子大的是现在这句，棚户区改造就要改造真正的棚户区，不能为了优质地块的商业价值，把不属于棚户区的人和楼捆绑进来，那样就失去了棚户改造的真正意义。”

    卢广效脸上浮现出莫名的笑容，问：“棚户改造的真正意义是什么？”

    边学道目不转睛地说：“为穷人谋福利，提升城市幸福感。”

    卢广效问：“看样子你做了不少功课，说这么多，你想从我这得到什么？”

    ……

    开着于今的红旗行驶在大雨中，边学道有点后悔刚才是不是说得太多了。

    他也是没办法，就目前的情形，卢广效不是说见就见的，有些话，今天不说，也许就没机会说了。

    边学道不确定经过这个下午，会给松江带来什么，他只希